El sueño de la vivienda propia sigue siendo uno de los hitos más importantes para las familias y los jóvenes profesionales. En los últimos años, el crecimiento del sector inmobiliario ha impulsado una modalidad de compra que promete dinamizar el mercado y ofrecer precios competitivos: la adquisición en plano o en fase de construcción. La premisa es atractiva: separar una propiedad con un monto inicial modesto, pagar el resto en cuotas fijas durante el proceso de obra, y recibir las llaves de un inmueble cuyo valor de mercado, en teoría, habrá aumentado para la entrega.
Sin embargo, detrás de la publicidad de las maquetas digitales y los recorridos en realidad virtual, un número creciente de compradores descubre una realidad muy distinta. Retrasos injustificados de varios años, aumentos unilaterales en el precio final bajo el argumento del incremento de los materiales de construcción, modificaciones arbitrarias en los diseños originales, e incluso la paralización total de obras sin garantías claras de devolución del dinero, son hoy quejas recurrentes en los pasillos de las instituciones de protección al consumidor.
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Frente a este escenario surge una pregunta inevitable: ¿está nuestro marco legal protegiendo de forma efectiva al comprador, o estamos ante una relación asimétrica donde el ciudadano común asume todo el riesgo?
El cheque en blanco de los contratos
El problema central radica en la naturaleza de los contratos de opción a compra o promesas de venta que firman los adquirentes. En la práctica, muchos de estos documentos son contratos de adhesión, redactados exclusivamente por los desarrolladores o sus equipos legales, diseñados para blindar a la constructora ante casi cualquier eventualidad, mientras imponen penalidades severas al comprador si incurre en el más mínimo retraso de pago.
Aquí la Ley 358-05, General de Protección de los Derechos del Consumidor o Usuario, ofrece un respaldo concreto que muchos compradores desconocen. Su artículo 82 establece que las cláusulas de estos contratos deben interpretarse siempre del modo más favorable al consumidor, y el artículo 83 exige que todo contrato de adhesión esté redactado en términos claros y entendibles, y sea aceptado expresamente por ambas partes. El problema no es la ausencia de ley, sino la falta de aplicación efectiva: pocos compradores conocen estas herramientas, y menos aún las invocan antes de firmar.
Una de las cláusulas más controvertidas es la de "ajuste por inflación" o incremento en los costos de construcción. Aunque es comprensible que las fluctuaciones económicas afecten los insumos de una obra, la falta de topes claros o de mecanismos de auditoría independientes convierte estas cláusulas en un cheque en blanco. El comprador queda atrapado en un dilema de hierro: aceptar un aumento imprevisible que descalabra su presupuesto, o retirarse del proyecto perdiendo un porcentaje significativo de sus ahorros por concepto de penalidad.
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A esto se suma la vulnerabilidad en la custodia de los fondos. En muchos proyectos que no operan bajo esquemas estrictos de fiduciarias o cuentas de garantía (escrow), los recursos aportados por los compradores entran directamente al flujo de caja general del desarrollador. Si la constructora enfrenta problemas de liquidez en otros proyectos, el dinero de las familias termina financiando huecos financieros ajenos, poniendo en riesgo la conclusión de la obra.
Si bien la legislación vigente sobre derechos del consumidor y la normativa reguladora del mercado inmobiliario ofrecen herramientas para combatir el abuso de derecho y las cláusulas abusivas, el acceso a la justicia suele ser lento y costoso. Para una familia que depende de la entrega de su vivienda para dejar de pagar alquiler, embarcarse en un proceso litigioso de años no siempre es una opción viable. La urgencia del comprador juega casi siempre a favor de la posición de fuerza de quien desarrolla.
Hacia una compra en plano más segura
Es indispensable avanzar hacia un marco regulatorio y operativo más equitativo. Esto no implica desincentivar la inversión ni asfixiar a un sector clave para la economía, sino establecer reglas de juego claras que aporten certeza jurídica a todas las partes.
En primer lugar, se debe exigir mayor transparencia en los contratos, garantizando que los aumentos por costo de materiales estén debidamente justificados con índices oficiales y verificables. En segundo lugar, es prioritario promover la obligatoriedad de esquemas de fideicomiso o garantías de fiel cumplimiento para proyectos que capten recursos del público de forma masiva, asegurando que el dinero entregado por el comprador se destine exclusivamente a la construcción de su inmueble.
Comprar una vivienda no debería ser una apuesta de alto riesgo. La seguridad jurídica de la propiedad privada no empieza cuando se firma el título definitivo, sino desde el primer día en que un ciudadano decide confiar sus ahorros a un proyecto en plano. Garantizar esa protección no es solo un deber legal: es un compromiso ético con el desarrollo social de nuestro país.
Por Víctor Ogando
Abogado - Gestor Inmobiliario